Lycka Bonita

Dada la oportunidad de volver a Salamanca al encontrar un buen trabajo, unido a que me caduca la Cuenta Vivienda este año y que también acaba la desgravación fiscal del 15% del gasto en vivienda hasta un gasto máximo de 9.000 euros en la adquisición de la primera vivienda he estado estudiando el mercado inmobiliario en Salamanca.

Mis conclusiones sobre el estado actual del mercado de compra en Salamanca son :

1. Toda Salamanca está en venta: existe una enorme oferta de pisos a la venta de todo tipo, antigüedad, tamaño, localización…
2. Salamanca se ha anexionado de facto los pueblos periféricos , o estos pueblos están fagocitando a la capital : Santa Marta, Cabrerizos, Castellanos de Moriscos, Villamayor, Doñinos, Aldeatejada y Carbajosa de la Sagrada. Tejares ya es un barrio más. El año que yo me marché (1996) Salamanca contaba con 198mil habitantes; en la actualidad hay 155mil debido a la migración de la población de mi edad a estos pueblos cercanos : con el coche todo está más cerca, pero se tarda más tiempo en llegar.
3. El precio de compra está claramente sobrevalorado. Me gustaría encontrar el dato del número de viviendas existentes en 1996 y las que hay en la actualidad para conocer exactamente la oferta disponible, pero la demanda sólo ha crecido artificialmente (burbuja) ya que la población de Salamanca + pueblos periféricos apenas ha variado : la demanda está muy descompensada respecto a la oferta, y si en un libre mercado el precio no cae es porque aún se mantiene artificialmente por los que se han beneficiado de la burbuja (bancos e inmobiliarias) que no quieren pagar las consecuencias de sus errores.
4. La tendencia del precio de compra para 2011 será mantenerse, tirando muy poco por abajo. No creo que veamos el ajuste necesario, no se palpa un cambio de mentalidad (se sigue pensando que el alquiler es tirar el dinero), y preveo un par de décadas en esta tendencia hasta que el precio real se equipare al precio de mercado (hay quien piensa que más). El efecto de la subida del IVA y el fin de la desgravación fiscal del 15% no ha animado el mercado.
5. La financiación seguirá encareciéndose durante los próximos 5 años y creciendo la dificultad para acceder a ella. Ya hay un punto más de diferencial con respecto a hace 9 meses, la última vez que pedí precios, y el EURIBOR además seguirá subiendo.

Frente a la compra, el alquiler no es una mala opción :

• Es posible pagar 500 euros mensuales por el alquiler de un adosado en Cabrerizos con tres plantas, plaza de garaje y jardín. Es decir, 6mil euros anuales, y una proyección de 180mil en 30 años.
• Similares chalets en la misma urbanización se vendían a 300mil euros. Suponiendo una salario medio – alto de 20mil euros netos anuales, este precio se traduce al esfuerzo de ahorrar durante 15 años.

Es decir, alquilarlos a este precio es perder dinero por la depreciación, impuestos, reparaciones, imprevistos… Y el alquiler te proporciona una doble libertad por poder cambiar de residencia / ciudad y no estar atado a una deuda.

El momento para comprar personalmente no es óptimo, ya que aunque sé que no tendré ningún problema para encajar a largo plazo en la ciudad,

• el cambio de un trabajo a otro es el momento más vulnerable financieramente que tendré en años.
• mi compra ideal sería una parcela de terreno fuera de la ciudad sobre la que ir edificando mi vivienda.

Para finalizar los dos escenarios más probables que nos encontraremos al finalizar esta crisis (opino que en el 3Q de 2012) serán un escenario de deflación prolongada (como la década perdida de Japón) o bien un escenario con una hiperinflación descontrolada (como a la salida de la crisis del 29 con la que tanto nos han comparado).

Personalmente opino que el primero será el que se aplique a la vivienda como ya he comentado simplemente porque es imposible que las viviendas pasen a valer 1M€ de golpe, pero para el resto de bienes y servicios veo más probable el segundo escenario por la cantidad de dinero que se ha lanzado al mercado. Aquí van unos consejos de inversión en el escenario deflacionista y otros para el escenario inflacionista.

En consecuencia en la actualidad manejo dos opciones preferiblemente:

1. Piso pequeño y por tanto más barato : entre 75mil y 135mil. Encaja más en mis planes de futuro ya que podría mantener los dos pisos o vender éste a la larga, podría mantener algún colchón financiero (ahorro) y una deuda pequeña, mayor libertad y poco riesgo ya que es más fácil de vender y difícil perder mucho dinero. Preferiría nuevo y céntrico, pero son sensiblemente más caros : debería elegir entre lo uno o lo otro.
2. Chalet en la perifieria : entre 200mil y 250mil. Pensando más en el presente ya que encaja más con el estilo de vida que me gustaría llevar pero no tendría mucho sentido mantener dos chalets en la misma ciudad (económicamente rozando lo inviable), menos colchón y una deuda significativamente mayor, menor libertad y más riesgo ya que es más difícil de vender y más fácil perder dinero.

La opción lógica parece la primera, pero al desgravar el 15% del precio la segunda opción cobra algo más de fuerza ya que aunque a corto plazo es mucho más costosa y arriesgadada, a medio / largo plazo sería la óptima ya que resultaría más fácil de vender y obtener beneficios o recuperar la inversión : mayor riesgo, mayor posibilidad de beneficio, mayor posibilidad de pérdida.

Pensamientos que merecían haber empleado más tiempo en la redacción, pero me regreso a Madrid en breve. Se aceptan datos, ideas, sugerencias… Las próximas dos semanas cruciales en mi decisión.