Lycka Bonita

Ahora estoy indeciso sobre si realmente las viviendas valen lo que cuestan, incluso hoy que se pueden encontrar bastante rebajadas. Y después me preguntaré si merecen lo que valen.

Pero lo primero es determinar el coste. En euros ? La verdad es que los precios de la vivienda en euros me dicen más bien poco, ya que no estoy acostumbrado a operaciones de cientos de miles de euros. Además con los tiempos de los cambios de moneda y crédito fácil, la gente habla de estas cantidades con una alegría que me sorprende. Lo malo de comprar a crédito es que no nos damos cuenta del verdadero valor de lo que adquirimos. Y la mayor parte de la gente compra las viviendas a 20, 30 ó 40 años.

Hay otra forma mejor de calcular el coste ? Yo creo que sí, medir su coste en tiempo, más concretamente en cuántos años tendría que trabajar para pagar la compra. Investigando un poco llegamos al excelente artículo de Marc, Históricamente una vivienda costaba los ingresos de 3 años, del que extraigo la siguiente gráfica de los precios de viviendas en EEUU frente a ingresos familiares.

Aceptando que una vivienda cueste 3 años de ingresos familiares, es decir 6 años míos, que en la práctica se traduce en 12 años dedicando medio sueldo a la vivienda… Merece la pena trabajar 6 años íntegramente para pagar la adquisición de una vivienda ? Luego hay que pagar más por la vivienda, impuestos, intereses de la hipoteca, mantenimiento, averías, seguros…

Como curiosidad, el INE nos dice que la renta media disponible de un español en 2007 son casi 19mil euros. En Madrid en 2008 el salario bruto medio fue de casi 30mil euros (es decir una renta disponible menor a 24mil euros). El último dato de 2008 del importe medio de las hipotecas fue de 157mil euros.

Desde que era pequeño siempre he querido tener una vivienda en propiedad, mejor un palacio que una cueva, pero algo que al traspasar su umbral sea mío. Ahora estoy estudiando la posibilidad de materializar esta vieja pretensión.

Lo primero para tomar una decisión es siempre reunir información.

Ya he hecho un cálculo del dinero del que dispongo (muchas cuchufletas de gata) y de lo máximo que me quiero endeudar en cuchufletas de gata y en tiempo (20 años). Es decir, ya tengo un presupuesto al que ceñirme con dos límites : lo que me gustaría gastar como máximo y lo máximo que gastaría si mereciese la pena un esfuerzo extra.

Hay que acotar un poco más la búsqueda. Quiero una zona tranquila en un barrio que me guste, por eso Tetuán es el primer objetivo.

Y ahora toca buscar pisos ! Por internet es relativamente cómodo crear un filtro, pero el patear el barrio de toda la vida da más pistas del entorno del piso y puedes ver fácilmente la competencia que tiene el dueño para vender su piso, los negocios, el ambiente, el ruido, lo difícil que es aparcar… Una herramienta que puede resultar útil para los que no quieran patear es Street View de Google, ya que además de ver el barrio encuentras muchos anuncios de se vende !

De momento va ganando uno con 4 años de antigüedad, ático dúplex de 65 metros cuadrados, terraza, trastero, plaza de garaje, cerca de un parque, precio negociable… Su precio está entre los dos límites, pero hay que ver más.

Leo en la Tribuna de Salamanca que Un joven salmantino debe destinar el 79% de su sueldo para adquirir una vivienda. El setenta y nueve por ciento.

Un joven con un sueldo de 1.200 euros mensuales tendría que pagar 948 para poder adquirir su vivienda.

El artículo en cuestión me parece que es poco claro y lioso, yo voy a intentar dar mi interpretación de una forma más clara, lógica y razonada.

Quiero destacar los siguientes datos del artículo citado.

• El sueldo medio en Salamanca es de 13.043 €
• El precio medio de la vivienda libre en Salamanca es de 163.000 €

No pongo en duda el sueldo medio, es más o menos lo que se percibe. Pero sí pongo en duda el precio medio de la vivienda, me parece que en realidad debe ser mayor. Pero aceptemos barco y hagamos unas cuentas muy simples :

• El banco me concede un préstamo máximo del 80 % del valor de la vivienda, es decir un préstamo de 130.000 €
• Por tanto deberé de adelantar unos 33.000 €.
• Hay otros gastos como impuestos, comisiones, posibles reformas, muebles… Pongamos que en total pueda suponer un desembolso medio extra de 20.000 €.
• El banco me permite un importe máximo mensual en mi hipoteca del 40 % de mi sueldo neto mensual (1.082 € de media), es decir me concedería un préstamo con una letra mensual de 435 €.
• Para ahorrar 33.000 € del adelanto y los 20.000 de los demás gastos, 53.000 € en total, pensemos que le dedico el mismo esfuerzo que a la hipoteca, esto es 435 €. Por tanto, si no me quedo en paro en ningún momento necesitaría ahorrar 122 meses para dar el adelanto, más de 10 años.
• Ahora tendría que pedirle al banco la hipoteca, y me llevo la sorpresa de que para un préstamo de 130.000 € pagando una letra mensual de 435 € necesito que el interés sea del 2,6 % durante 40 años. En las condiciones actuales no se puede acceder al préstamo y por tanto no se puede comprar casa.

Qué hacer para comprar casa ?

Para poder conseguir el crédito el banco debería de conceder un préstamo a 40 años de unos 715 € al mes (66 %). Con esta nueva cuota :

• Se necesitarían 74 meses (6 años) para ahorrar 53.000€ aportando 715 € al mes.
• Se dedicarían 46 años el 66 % del sueldo a la vivienda, sin contar imprevistos ni gastos de mantenimiento.
• Se debe de trabajar durante 46 años ininterrumpidamente : nada de periodos sabáticos, nada de paro.
• Si las condiciones empeoran ligeramente (se elevan los tipos de interés) es muy probable que no se tenga dinero suficiente para pagar la mensualidad. Y como empeoran para todos, probablemente no puedas vender el piso y se lo quedará el banco.

Conclusiones

Los números, bien hechos, no mienten. Deberíamos de incluir la inflación, el aumento de sueldos y el gasto en alquiler mientras ahorras para la entrada para ser más realista, pero nos arrojaría un escenario aún más pesimista. Este escenario más simple es suficiente para tirame para atrás.

La Constitución de 1978, la vigente en España, recoge textualmente en el Capítulo II,  Artículo 47 :

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.

Con todo :

• La media de los que trabajan en Salamanca no pueden comprarse un piso en Salamanca.
• La media de los españoles sólo puede disfrutar de una vivienda digna en alquiler. A la larga los ricos tendrán pisos y los pobres alquileres.